Promociones y Propiedades Inmobiliarias Espacio, S.L. y filiales
Promociones y Propiedades Inmobiliarias Espacio, S.L. (Priesa), constituida en 2000 como filial 100% de Grupo Villar Mir, concentra directamente o a través de sus filiales toda la actividad inmobiliaria del Grupo, desde la gestión del suelo, hasta la promoción de viviendas.
En el contexto de una crisis económica y financiera que continua castigando muy duramente, y muy especialmente a los países periféricos de la Zona Euro, la evolución de la actividad inmobiliaria de Grupo Villar Mir durante el ejercicio 2011 ha estado inevitablemente condicionada por este hecho. En una situación históricamente complicada, y en la que todos los sectores se están viendo afectados en mayor o en menor medida, el sector inmobiliario es el que más directamente está padeciendo sus efectos, si bien es cierto que el mercado debe corregir los errores cometidos en los años de bonanza económica y una redimensión del mismo era absolutamente necesaria.
Dicho esto, también es cierto que algunos datos nos permiten ser optimistas. La lenta recuperación, pero recuperación al fin y al cabo, de las economías del Centro y Norte de Europa, debería traducirse en una reactivación del mercado de segundas residencias adquiridas en España por extranjeros.
Las causas por las que la actividad inmobiliaria atraviesa esta complicada situación son sobradamente conocidas y no es necesario volver sobre ellas pero tras años de bonanza, con altas tasas de crecimiento y de generación de empleo, bajos tipos de interés y facilidad de acceso al crédito, hoy en día la restricción al mismo es casi total. Las tasas de morosidad de muchas entidades financieras son insoportables y el índice de paro, en torno al 25%, obviamente empeora la solvencia de la demanda.
En este contexto, el stock de viviendas en manos de los bancos es realmente importante, y el poco dinero destinado a la concesión de créditos hipotecarios se reserva, con lógica, a la financiación de operaciones que eliminen de sus balances activos inmobiliarios.
Por otro lado, y como consecuencia de la las más exigentes provisiones, los precios a los que las entidades financieras venden sus stocks han continuado bajando incluso por debajo del precio de coste, lo que no hace si no generar dudas sobre la evolución futura de los precios y es que según los analistas del mercado, en un intento de reducir el stock que aparece en sus balances como activos impagados, se están aplicando reducciones de precios de hasta un 50% con respecto al precio inicial de las promociones.
Esta política no sólo afecta al sector financiero, si no que inevitablemente contamina a la totalidad del mercado, con una demanda que espera que los promotores apliquen descuentos equivalentes, lo que retrasa, a la espera de mejores condiciones, muchas decisiones de compra.
Con estas premisas de partida, nuestro análisis por subsectores es el siguiente:
- La primera residencia en zona prime es la que menos está sufriendo la corrección de precios, con bajadas de en torno a un 30%, con una demanda que muestra cierta actividad y necesita menos financiación y con una oferta limitada.
- El ajuste de precios ha sido mucho más agresivo en la primera vivienda libre de segmento medio, donde existe una gran oferta de viviendas terminadas procedente de los grandes desarrollos urbanos realizados en la época del boom inmobiliario; en este caso el descuento medio se sitúa en torno al 40%.
- El sector de la segunda residencia es sin duda el sector más afectado. Los descuentos se sitúan en un rango entre el 30% y el 50% en función de la calidad de los inmuebles y su localización. La caída del mercado inglés por la desfavorable relación de cambio libra / euro ha influido también muy negativamente en la paralización de la demanda de segundas residencias, si bien en estos últimos meses se está detectando una leve recuperación de otros mercados, como el ruso y el alemán.
- Por el contrario, la inversión en el mercado de vivienda protegida, cuya oferta es en estos momentos escasa y con unos precios lógicamente más accesibles, deberá aumentar en los próximos ejercicios, si bien, una vez más, la falta de financiación, ya comentada, está ralentizando tremendamente el arranque de estos proyectos.
En este contexto, la inversión en nuevos proyectos inmobiliarios está prácticamente parada, lo que lógicamente contribuye a absorber el stock existente, y contribuirá a que el sector se dimensione en su tamaño correcto, que estimamos debe situarse en un ritmo de construcción anual de 250.000 viviendas de aquí a cinco años.
Con respecto al stock de viviendas terminadas, al cierre del ejercicio las estimaciones cifran la cantidad existente en torno a 670.000 unidades, si bien, un 30% más o menos de esta cantidad se sitúan fuera de lo que realmente es el mercado, bien por su mala ubicación (descolgadas de núcleos urbanos), o por su pésimo diseño y calidades (infraviviendas).
Por lo que respecta a la evolución del ejercicio en curso, todos los indicadores económicos siguen siendo muy negativos, con una tasa de paro todavía en aumento, y que de acuerdo a algunas opiniones podría alcanzar la dramática cifra de seis millones de desempleados, dato que por lo que respecta al sector inmobiliario se traduce en una mayor disminución de la solvencia de la demanda potencial. Otro factor negativo a añadir es que en España, y en comparación con los países de nuestro entorno, especialmente del Norte de Europa, la edad de emancipación es mucho más elevada, lo que también afecta a la demanda de nuevas viviendas.
En este complicado entorno, estimamos que la demanda interna en los próximos años se situará de forma estable en unas 250.000 viviendas / año, incluyendo la demanda extranjera de segundas residencias.
No es por lo tanto extraño que la cifra total de ventas de la división haya sido de 62,2 millones de € frente a la registrada el año anterior, que ascendió a 110 millones. Se debe destacar que los ingresos por alquiler de oficinas en Torre Espacio se han mantenido.
Por lo que respecta a nuevos proyectos, se ha continuado la política iniciada en ejercicios anteriores de no acometer nuevas inversiones salvo aquellas que se realicen en suelos con algún tipo de protección:
Se debe destacar:
- Paralización de la expansión geográfica, centrando la actividad en la tramitación urbanística de los suelos gestionados por las distintas delegaciones de PRIESA.
- Potenciación de la acción comercial para la venta de las promociones terminadas, tratando de conservar en la medida de lo posible la rentabilidad inicialmente prevista.
- Apuesta por el segmento del mercado de vivienda protegida. Al cierre del ejercicio, PRIESA tenía en promoción y comercialización mas de 266 viviendas con algún régimen de protección, y desarrolladas a través de sociedades participadas, como Espacio Joven Hogares, S.L. (sociedad participada por Caja Madrid y ECISA).
Esta sociedad desarrolló 100 unidades del programa “Vivienda Joven con Opción a Compra” en Móstoles, 139 viviendas en Alcorcón y 27 viviendas en Campo Real, también en la comunidad de Madrid.
“Espacio Valdebebas del Mediterráneo”, sociedad participada por la Caja de Ahorros del Mediterráneo, cuenta con una cartera de suelo para 565 viviendas de protección oficial en Valladolid, de las que la primera fase, de 60 unidades, está en construcción y totalmente vendida, y se está construyendo la segunda fase, de 96 unidades.
A raíz de la depreciación de activos inmobiliarios, en general, PRIESA decidió ajustar el valor de todos sus terrenos, solares y sociedades inmobiliarias participadas, al valor actual de mercado, valoración que se llevó a cabo por expertos independientes. Esta nueva valoración, que ha afectado más a los terrenos adquiridos entre los ejercicios 2005 y 2007, ha hecho descender el valor de las existencias del Grupo en 250 millones de €. No obstante, la selectiva política de inversiones acometidas ha permitido que existan todavía plusvalías latentes, que al cierre del ejercicio 2011 ascendían a 36 millones de €.
Grupo Villar Mir apuesta inequívocamente por el sector inmobiliario y confía plenamente en su recuperación, por lo que continua reforzando el balance de PRIESA, política iniciada ya en 2008, cuando se llevó a cabo una ampliación de capital de 52 millones de €. En 2011 se volvió a ampliar capital, en esta ocasión por importe de 150 millones de €, y ante la comentada dificultad de acceder al mercado del crédito para proyectos inmobiliarios, el Grupo aporta la financiación necesaria para el desarrollo de las actividades de la División, lo que ha permitido al Grupo PRIESA disminuir su endeudamiento bancario en 80 millones de €, un 18,4% inferior que el existente al inicio de la crisis.
Empresas del Grupo y Asociadas a 31 de diciembre de 2011
De acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), la cifra de ventas de PRIESA durante 2011 ascendió a 36 millones de €, frente a los 84 millones registrados en el ejercicio anterior, lo que representa un reducción del 57%. En términos de ventas en el momento de la firma del contrato privado, previo a la entrega, se ha alcanzado la cifra de 30,6 millones de €, frente a los 39,5 millones registrados en 2010.
El Resultado de Explotación (EBIT) registró una pérdida de 6,7 millones de €, mientras que el resultado después de impuestos ha supuesto una pérdida de 12,6 millones de €, lo que supone una rentabilidad negativa del 34,9% sobre la cifra de negocio y una rentabilidad, también negativa, del 7,5% sobre los fondos propios medios del ejercicio.
Por otra parte, a 31 de diciembre de 2011, el importe de los contratos de compraventa formalizados, pendientes de realizar la entrega de las viviendas, ascendía a 31 millones de €, con un margen estimado del 10%. Como en cada ejercicio, estos contratos se contabilizarán como ventas conforme se vayan terminando y entregando las promociones.
PRIESA ha terminado el ejercicio con 21 promociones terminadas y tres en curso, que suman una cifra total de 680 viviendas y 78.986 m2 construidos, con un valor contable de 166 millones de €. Además, se ha continuado actuando como agente urbanizador en varios polígonos de la Comunidad Valenciana, de Castilla-La Mancha y de Castilla-León.
La cartera de suelo urbanizable a 31 de diciembre de 2011 era de 776.000 m2 / techo edificable, incluyendo filiales.
Previsiones
PRIESA va a mantener su política actual mientras se mantengan las dificultades de acceso al crédito para el mercado inmobiliario y mientras continúe sin absorberse el stock existente y se ajusten la oferta y demanda.
- No se adquirirá suelo adicional a los que ya están en cartera, salvo aquellos que lo sean para vivienda protegida y aún en este caso con un criterio muy selectivo de localización, y con garantía de venta y de financiación.
- No se iniciarán nuevas promociones hasta que se recupere la demanda, a excepción de promociones de vivienda protegida. Se continuará con la actividad de gestionar promociones que son propiedad de bancos.
- Se agilizará la gestión urbanística del suelo en cartera para tener, una vez finalizado el ciclo actual, una bolsa de suelo finalista de calidad.
- Máxima contención de gastos.
Torre Espacio Castellana, S.A.
La actividad patrimonial del Grupo Villar Mir se concentra en el inmueble de oficinas Torre Espacio, situado en Madrid, en el Paseo de la Castellana.
El mercado de alquiler de oficinas se ha comportado de forma muy similar al residencial, con una paralización de inversiones a la espera de la evolución de los precios. La tasa de desocupación de oficinas ha aumentado en toda España, y en Madrid, en particular, la desocupación alcanza el 11,4% del stock total. Sin embargo, en el centro del distrito de negocios, CDN, la disponibilidad ha descendido ligeramente, pasando de 93.600 m2 disponibles en 2010 a 82.300 m2 al finalizar 2011, con una desocupación del 10,4%. La absorción bruta total a final del año era de 356.583 m2.
En un entorno favorable para el arrendatario, se continúa renegociando el nivel de precio y se analizan nuevas ubicaciones, buscando mejorar la zona y la calidad del inmueble a igualdad de coste. No todas las zonas están siendo igualmente afectadas, siendo las zonas periféricas de las ciudades las que están experimentando mayores bajadas de renta y mayor desocupación, mientras que en el Distrito Central de Negocios, las tasas de desocupación son muy inferiores y los descensos de las rentas muy inferiores.
En todo caso, Torre Espacio se ha posicionado como uno de los mejores edificios de oficinas de Madrid y en pleno CDN, lo que le coloca en una posición de privilegio a la hora de atraer nuevos inquilinos.
Torre Espacio tiene una superficie total alquilable de 60.142 m² y 1.173 plazas de aparcamiento. De esa superficie, aproximadamente el 52% está ocupado por las compañías pertenecientes al propio Grupo Villar Mir.
A 31 de diciembre de 2011 la ocupación ascendía al 82%, que en el ejercicio en curso ya alcanza el 84%, siendo todos los inquilinos de altísimo nivel, incluyendo cuatro embajadas, dos de ellas de países pertenecientes al G-8 (Reino Unido y Canadá), mientras que las otras dos son las delegaciones diplomáticas de países de la relevancia internacional de Países Bajos y Australia.
Una vez el edificio esté completamente ocupado, y manteniendo el actual nivel de precios, las rentas anuales alcanzarán más de 28 millones de €. La torre ofrece un gran abanico de servicios, como restaurantes de varias categorías, gimnasio, salas de alquiler dotadas con las más avanzadas tecnologías, servicio de lavado de coches, servicio de fisioterapia, peluquería, etc., lo que la hace única en su nicho de mercado.